導讀 

成都躋身TOP3，TOP50城市房地產(chǎn)供求韌性更佳。

榜單解讀

受經(jīng)濟增長(cháng)降速、居民住房消費意愿降低、前期行業(yè)規模觸頂等因素影響，2022年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了非常動(dòng)蕩的一年。行業(yè)的交易規模收窄，使得高周轉模式更加難以為繼，導致房企頻頻暴雷，住宅交付、還款逾期等現象屢見(jiàn)不鮮。而融資側方面管控的進(jìn)一步完善，以及銷(xiāo)售規?？s量導致的庫存調降需求，更使得土地市場(chǎng)景氣進(jìn)一步下跌，除了少部分資金實(shí)力較強的央國企之外，絕大部分均交由地方城投“托底”，大多數民企被迫進(jìn)入了周轉降速、緊縮成本、精簡(jiǎn)規模、降低負債的新階段。房地產(chǎn)行業(yè)也正式翻過(guò)了需求增量的高峰，走向更加依賴(lài)住房更替和需求改善的可持續發(fā)展模式。

2023年以來(lái)，隨著(zhù)疫情管控的放開(kāi)，年初房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一輪前期積壓需求的集中釋放。中央和地方也鮮明地多次釋放了“穩地產(chǎn)”信號，優(yōu)化集中供地制度為“預供地清單”以適應當前市場(chǎng)環(huán)境，金融方面降準降息減輕居民融資成本壓力，允許房?jì)r(jià)連續下跌城市利率突破LPR下限。地方層面在2022年基礎上進(jìn)一步放松調控并適度扶持自住需求，但是頻次與力度均已經(jīng)出現了邊際下降。

不過(guò)聯(lián)系房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際走勢來(lái)看，行業(yè)供求雙方均出現了明顯的風(fēng)險偏好下降。土地市場(chǎng)方面雖然頻頻出現高溢價(jià)成交，但是從整體角度來(lái)看仍是點(diǎn)狀回暖，只有少數核心城市的市區優(yōu)質(zhì)地塊可保持熱度，且上半年大多數城市未能完成預供地中的供地計劃，大量無(wú)人問(wèn)津的遠郊地塊未能如期進(jìn)入工地公告。新房市場(chǎng)方面，在一季度以自住為主的需求釋放結束之后，后續需求規模的持續性顯著(zhù)下滑，上半年累計成交仍不如2022年同期。

在此背景之下，我們認為2023年城市之間的分化將進(jìn)一步加劇，那些在供給端適時(shí)調整、人口指標保持強勢、購買(mǎi)力較強的城市將更具發(fā)展韌性，而那些前期樓市供給側轉向不及時(shí)、人口吸納能力不強的城市將深陷庫存泥沼。企業(yè)在城市選擇上，也應當更加重視不同城市之間的基本面差異，重點(diǎn)關(guān)注在近兩年疫情影響之下的經(jīng)濟韌性較佳和供給側調整及時(shí)的城市。在當下這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，我們也有必要對城市的基本面指標再做詳細的分析，對不同城市的發(fā)展前景重新進(jìn)行客觀(guān)的量化評價(jià)。

2023年，CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，繼續將研究對象覆蓋285個(gè)地級以上市，并新增供地規模調整，完善地價(jià)房?jì)r(jià)比、短期人口增量等指標，將最新城市數據進(jìn)一步更新到2022年，同時(shí)更完善了分析方法，綜合運用因子分析、相關(guān)性分析、回歸分析、Ahp層次分析、 德?tīng)柗品ǖ榷喾N數學(xué)工具，對房地產(chǎn)市場(chǎng)前景進(jìn)行定量化研究，對不同城市能級的前景來(lái)源予以剖析，并對前景較優(yōu)城市的指標特征進(jìn)行歸納總結。

格局：成都躋身TOP3

TOP50城市房地產(chǎn)供求韌性更佳

長(cháng)三角城市數量下降至4個(gè)，仍是高位次城市最為集中的城市群。上一年新躋身TOP10的合肥位次依舊不變，寧波因2022年市場(chǎng)交易規模波動(dòng)較大，在新一年的排名中下降2個(gè)位置至11名。西安則在對周邊城市強大的人才集聚效應推動(dòng)下，其市區房地產(chǎn)供求指標表現較佳，在新一年的排名中上升至前十。

具體來(lái)看，前六位依舊是4個(gè)一線(xiàn)城市和成都、杭州，上海憑借行業(yè)交易規模優(yōu)勢，超過(guò)北京重奪首位。而成都則是依靠?jì)?yōu)秀的人口和供求關(guān)系指標，躋身TOP3行列，并且在2023年上半年，其商品房和土地市場(chǎng)也保持著(zhù)相對較高的熱度。杭州、深圳、廣州名次各向后順延一位。

長(cháng)三角、珠三角城市圈經(jīng)濟實(shí)力雄厚，居民購買(mǎi)力強，在行業(yè)中目前繼續保持著(zhù)領(lǐng)先的狀態(tài)，發(fā)展前景排名前50的城市已經(jīng)連點(diǎn)成片。其中長(cháng)三角更是形成了“南京-上海-杭州-寧波-溫州”的“3”字型發(fā)達城市群走廊，不僅城市能級較高的一二線(xiàn)城市全處于排名前列，無(wú)錫、嘉興、常州、紹興等城市，得益于發(fā)達的民營(yíng)經(jīng)濟支持，居民收入水平在全國范圍內處于領(lǐng)先位置，吸引了大量外來(lái)人口的到來(lái)，典型如金華、無(wú)錫、嘉興、常州常住人口都達到了戶(hù)籍人口的1.3倍以上，外來(lái)人口購房安居的剛性住房需求持續保持高位。不過(guò)值得注意的是，大量“避險”投資的涌入，使得近年部分長(cháng)三角城市供求指標風(fēng)險有所加大，城市排名較2022年出現了下降，典型如無(wú)錫下降6位，溫州下降4位，常州下降5位。

在整體房地產(chǎn)投資熱度持續低迷的2023年上半年，仍有部分城市土地市場(chǎng)保持了較高的熱度。結合城市基本面來(lái)看，均為典型的人才“安居”型城市，如杭州、合肥、成都、蘇州、南京等，2023年上半年平均溢價(jià)率仍能保持在7%以上，其中杭州、合肥、成都平均溢價(jià)率更是突破了10%，其2023年新房市場(chǎng)供求指標也表現出了更強的韌性。

從資源集中度情況來(lái)看，前景排行TOP50城市中有19個(gè)三四線(xiàn)城市，較上年持平。就2022年數據來(lái)看，這50個(gè)城市擁有全國34.4%的常住人口，集中了50.5%的GDP，均與2021年基本持平。但是在房地產(chǎn)指標上表現相對較佳，就已發(fā)布相關(guān)數據的城市表現來(lái)看，2022年TOP50城市經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積同比下降32%，較全國降幅小了2個(gè)百分點(diǎn)，統計局口徑的商品住宅成交金額平均下降23%，更是較全行業(yè)商品住宅成交降幅小了約5個(gè)百分點(diǎn)。在行業(yè)規模震蕩下行的2022年，TOP50城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出了更強的市場(chǎng)韌性，不過(guò)鑒于當前整體行業(yè)的波動(dòng)大背景，城市內不同區域的冷熱分化同樣不可避免，大多數TOP50城市的外圈層土地和新房項目均面臨著(zhù)更大的去化壓力挑戰。而那些土地、新房市場(chǎng)仍能維持一定熱度的城市主城區，如成都、合肥等，若能夠繼續維持當前的推盤(pán)規模和折扣力度，其市區在2023年下半年也有望走出更加穩健的市場(chǎng)行情。

東三省二線(xiàn)位次持續下滑

在投資前景排名中，本文綜合考慮市場(chǎng)容量、市場(chǎng)供求、購買(mǎi)能力等城市基本面情況，同時(shí)將高校在校生數量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、土地財政依賴(lài)度、基礎設施投資水平、教育支出、五星級酒店數量等外部因素也作為關(guān)鍵項目進(jìn)行打分作為參考，從而得出最終排名。

從各能級城市綜合排名情況來(lái)看，各能級城市內部排名雖有變化，譬如二線(xiàn)城市中成都、西安等排名明顯進(jìn)步，?？?、沈陽(yáng)等城市排名也出現了下滑，導致各城市平均排名均與去年同期一致，一、二、三線(xiàn)城市之間的差距依舊。

憑借著(zhù)國內獨一無(wú)二的經(jīng)濟和人口首位度疊加優(yōu)勢，北京和上海即便在嚴峻的市場(chǎng)波動(dòng)考驗之下，其龐大的外來(lái)人口和大量的高收入崗位，仍然提供了堅實(shí)的需求側支撐，也是房地產(chǎn)行業(yè)投資的信心所在。2023年上半年京滬穗深土拍市場(chǎng)熱度依舊高居不下。尤為值得注意的是，在2023年供地模式轉為“預供地清單”模式之后，大多數城市均未能如期完成上半年的預供地計劃，但是四座一線(xiàn)城市均是100%完成。為了維持市場(chǎng)熱度，增加企業(yè)參拍熱情，2023年上半年大多數城市在土地拍賣(mài)時(shí)均采取了少量高頻的模式，但上海卻是一次性放出了首輪擬供應的全部19宗地塊，顯示出了投資面對于上海土地市場(chǎng)的認可，年中的上海第二輪預供地雖然分了兩次公告，但間隔時(shí)間也在半個(gè)月內。但需要指出的是，目前一線(xiàn)城市城市內部同樣出現了明顯的冷熱分化，市中心區域土拍高熱，但遠郊地塊依舊以底價(jià)成交為主，即便同一區縣內的不同地塊，由于出讓條件和細分板塊的差異，其土拍熱度也會(huì )出現顯著(zhù)差異，如北京2023年3月同日成交的兩宗昌平宅地，即因為板塊發(fā)展的巨大差異，一宗封頂溢價(jià)，另一宗則是底價(jià)成交。

二線(xiàn)城市平均排名相比上年保持不變，但城市內位次變化明顯。其中最值得關(guān)注的即是成都，排名上升3個(gè)位次躋身TOP3。對于周邊城市人才強大的吸附效應，再加上適中的房?jì)r(jià)水平、以及發(fā)達的新興經(jīng)濟，使得成都在西部的人才爭奪中占盡優(yōu)勢。在良好的需求支持下，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供求指標也得以維持在相對健康的范圍。以2023年二季度為例，成都新房市場(chǎng)成交熱度雖有所下降，但供求比依舊只有0.8，橫向對比來(lái)看仍明顯好于其他城市。且在大量改善項目加推的助力之下，2023年成都新房成交均價(jià)達到了歷史新高。此外西安、南寧等區域中心城市排名也出現了3個(gè)位次或更高的提升。與之相對的，東三省二線(xiàn)城市排名持續小幅回落。受疫情和人口流出等因素疊加影響，東三省住房需求亦持續回落，哈爾濱常住人口已跌破1000萬(wàn)，對周邊城市的人口吸納速度已經(jīng)比不上自身人口向南方發(fā)達城市的流出速度，在東、中部省會(huì )沖擊千萬(wàn)人口的目標下，這些集聚了大量東三省優(yōu)質(zhì)人才的二線(xiàn)城市，未來(lái)或更多地受到南方發(fā)達城市的人口吸引挑戰。

三四線(xiàn)城市平均排名與上年持平，其中惠州表現較為突出，排名提升7個(gè)位次，進(jìn)入榜單TOP25。究其原因，一方面近年來(lái)臺州經(jīng)濟保持較快增長(cháng)，2020年以來(lái)GDP平均增速達到5%，處于重點(diǎn)城市前列，供求關(guān)系和盈利空間指標表現較佳，平均地價(jià)僅為房?jì)r(jià)的二成左右，再加之深圳產(chǎn)業(yè)轉移帶來(lái)的需求導入，使其新一年城市排名有所提升。此外值得注意的是，面對經(jīng)濟增速減緩帶來(lái)的需求側挑戰，部分三四線(xiàn)城市在2021年即早一步開(kāi)始收縮供地規模，在供給側的“提前掉頭”使其供求指標評價(jià)排名有所提升，在最新的城市排名中也得以獲得更優(yōu)的位次，如泉州、江門(mén)等均是如此。

冀魯豫普通地市需求預期較佳

根據各區縣七普城鎮化水平、城鄉住房面積增速差異等指標，測算2983個(gè)區縣城鎮人口未來(lái)十年的需求增長(cháng)規模，可以得到中長(cháng)期視角下中國各地級市的需求規模分布差異（見(jiàn)下圖）。

在區域分布上，可以看到北京、上海蘇州、廣州深圳、成都重慶形成四大需求增長(cháng)極，未來(lái)十年地級市需求增量均可達到1億平方米以上。就地區對比來(lái)看，東部地級市州需求增量規模相對更高，黑河-騰沖縣以西的絕大多數地級市州的需求增量均小于2000萬(wàn)平方米。而在東部地區中，華中、華北，華東北部增量規模尚可的地級市更為密集，如河北南部、山東、河南等，這些地區的三線(xiàn)城市人口相對密集，且城鎮化發(fā)展空間較大，因此需求增量也明顯高于全國平均。

一、二線(xiàn)城市方面，未來(lái)十年自身需求增量約為28億平方米左右，加上人口機械流入帶來(lái)的需求增長(cháng)，合計住房需求約為31億平方米左右，較過(guò)去五年平均值下降約31%左右，與全國降幅相差不大。具體到城市視角來(lái)看，考慮到市區和下轄縣市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大差異，單比較市區需求增量規模來(lái)看，上海市排名第一，住宅需求年均增量接近2000萬(wàn)平方米，甚至超過(guò)了擁有3000萬(wàn)常住人口的重慶。就上海需求結構來(lái)看，以改善性需求為主，中性預計改善性需求年增可達到1400萬(wàn)平方米左右，占比達到70%。而2000萬(wàn)平方米左右的年需求增量，也大大超過(guò)了目前上海商品住宅的成交規模，成為了2022年上海商品住宅市場(chǎng)走出獨立行情的有力支撐。

重慶憑借龐大的人口基數和較低的城鎮化率水平，其市轄區需求年增量也接近2000萬(wàn)平方米，僅次于上海排在第二。若加上其下轄縣市，合計需求年增量更是超過(guò)3000萬(wàn)平方米高居首位。一二線(xiàn)城市中較低的城鎮化水平，為重慶帶來(lái)了更大的剛性需求增長(cháng)空間，全市未來(lái)十年城鎮化增量帶來(lái)的需求增量預計可達到7000萬(wàn)平方米以上，在一二線(xiàn)城市中剛需增量規模最大，占重慶所有需求增量規模的份額接近三成。

土地投資力度普遍轉降

在諸多因素中，一二級市場(chǎng)規模是判斷城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景最為關(guān)鍵的因素之一。就最新土地交易數據來(lái)看，2022年285個(gè)城市中絕大部分中小城市的土地成交金額都在100億元以下，如麗江、普洱、襄陽(yáng)等城市招拍掛公開(kāi)出讓土地成交金額甚至不足20億元，甚至哈爾濱、西寧、呼和浩特等城市土地成交額也不足50億元。在需求規?？s減的沖擊下，大部分庫存高位城市的土地成交規模均顯著(zhù)縮減，與之相關(guān)的投資機會(huì )也隨之減少。

成交金額超過(guò)200億的城市僅占18%，其中高于1000億的城市僅有10個(gè)，合計占比不足4%。這些土地成交額仍能保持一定規模的城市基本為上海、杭州、北京等一二線(xiàn)城市及無(wú)錫、南通等強三線(xiàn)城市。因城市基本面尚可，仍能保持一定的土地交易規模。

2023年以來(lái)，雖然一季度新房市場(chǎng)成交規模有所轉暖，但是二季度市場(chǎng)熱度明顯降溫，大部分城市土地市場(chǎng)交易仍趨于謹慎。對比CRIC重點(diǎn)監測的100個(gè)城市的宅地成交金額和住宅成交額之比（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地房交易額之比）來(lái)看，2022年上半年這一平均比值尚有41.7%，但是在2023年上半年僅為28.2%，土地市場(chǎng)投資熱度的下降由此可見(jiàn)一斑。

就典型城市來(lái)看，重點(diǎn)城市中僅南京、天津等少數城市的地房交易額之比高于2022年同期，但也主要是基期數值過(guò)低所致，2023年上半年的地方交易額之比也在30%以下。其余大多數城市2023年的地房交易額之比均較2022年同期有所下降。

即便是2023年上半年二線(xiàn)城市中新房和土地成交熱度首屈一指的杭州，其2023年上半年地房交易額之比也僅為42%，較2022年同期下降了50個(gè)百分點(diǎn)。在商品住宅交易額同比增長(cháng)超過(guò)700億的情況之下，房企在供給側重點(diǎn)關(guān)注的依舊是內圈層優(yōu)質(zhì)地塊，對于外圈層去化速度預期一般的地塊依舊關(guān)注度不高，上半年遠郊地塊也多為底價(jià)成交，并且在2023年7月的第七輪土拍中，杭州還出現了流拍地塊。

結合城市的投資前景變動(dòng)來(lái)看，TOP20城市中前景提升（含持平）的有兩類(lèi)，一類(lèi)是新房市場(chǎng)供求指標相對較佳，且土地市場(chǎng)規模指標韌性較強的城市，如成都、天津等。另一類(lèi)則是主要來(lái)自于盈利空間的改善，如福州、惠州等，得益于相對較低的地價(jià)房?jì)r(jià)比，再加之需求流入的支撐，使得這些城市在趨于保守的投資背景之下，城市前景排名較上一年有所上升。

各能級城市房地產(chǎn)投資前景分析

1、一線(xiàn)城市：2022年人口均負增長(cháng)，但高收入人群支撐下、需求韌性依舊最佳

受城市規模擴張、消費水平較高、房?jì)r(jià)高企等因素影響，2020年以來(lái)四大一線(xiàn)城市人口增速明顯放緩，四城2022年常住人口較2021年均有不同程度的減少，其中上海市2022年常住人口降至2475.89萬(wàn)人，較2021年減少了13.54萬(wàn)人，是四個(gè)一線(xiàn)城市中常住人口減量最多的城市；其次是廣州，2022年常住人口減少了7.65萬(wàn)人；北京和深圳降幅稍小，分別減少4.3和1.98萬(wàn)人。

即便是在2022年住宅銷(xiāo)售增速大幅下滑的背景之下，一線(xiàn)城市的土地消化周期仍在相對較低水平。具體城市來(lái)看，除深圳外，其余三個(gè)一線(xiàn)城市庫存壓力均呈下降趨勢，北京的消化周期降至2年，住宅用地供給規模差不多滿(mǎn)足近兩年的市場(chǎng)需求。上海土地銷(xiāo)售周期縮短至3.08年，表現相對均衡，不過(guò)結合狹義消化周期來(lái)看，上海絕大部分區域商品住宅保持較快的流速，僅崇明和金山等少數區域面臨較大的庫存壓力，商品住宅消化周期均在15個(gè)月以上，其余區域商品住宅去化周期大都在8個(gè)月以下。廣州土地消化周期降至3.54年，整體來(lái)看供地規模足夠充裕，但不同區域的冷熱差異依然較大，越秀、番禺、花都等區域庫存壓力依然較大、商品住宅消化周期均在20個(gè)月以上。

綜上來(lái)看，一線(xiàn)城市市場(chǎng)需求側規模及市場(chǎng)抗風(fēng)險能力仍然是其他能級城市難以企及的，特別是疫情影響下樓市需求側的穩健，更能說(shuō)明一線(xiàn)城市的市場(chǎng)韌性十足。另一方面，從2023年上半年的土拍進(jìn)行情況來(lái)看，一線(xiàn)城市中北上廣深均進(jìn)入成交金額TOP20榜，分列第1、3、4和12位，北京成交金額超千億，奪得榜首。房地產(chǎn)企業(yè)仍然對一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊報以充分信心。因此，一線(xiàn)城市的投資前景依然位居全國各能級城市之首。

2、二線(xiàn)城市：常住人口增速變緩致需求下滑，改善成為增長(cháng)支柱

據七普統計數據，我國不少大城市城鎮化率發(fā)展已經(jīng)接近或超過(guò)發(fā)達國家80%的平均水平。以二線(xiàn)城市為例，目前平均城鎮化率已經(jīng)達到了80%，廈門(mén)、太原、南京、天津等地城鎮化率更是達到了85%以上，考慮到耕地紅線(xiàn)和城郊均衡發(fā)展等因素，未來(lái)這些大城市城鎮人口或可進(jìn)一步增加，但城鎮化率進(jìn)一步提升的空間已經(jīng)很小。

從2020-2022年典型大中城市城鎮化率增長(cháng)幅度來(lái)看，近兩年大中城市城鎮化率增速已經(jīng)明顯放緩。正是由于二線(xiàn)城市城鎮化率已達高位，未來(lái)增長(cháng)空間有限的背景下，城市研究也更需要關(guān)注短期的常住人口總量變化。二線(xiàn)城市中，長(cháng)沙2022年新增人口數量位居全國第一，超越了杭州、西安、成都等城市，不過(guò)長(cháng)沙2022年人口增長(cháng)速度較2021年新增人口數量的19.14萬(wàn)已經(jīng)明顯放緩。在目前國內人口已經(jīng)出現負增長(cháng)的情況下，各大城市都面臨一個(gè)人口增長(cháng)速度下降的現實(shí)，預計未來(lái)幾年，國內主要城市人口增長(cháng)將持續下降，這些城市的住房需求規?；驅⒗^續下降。意料之中地，長(cháng)春、天津等城市常住人口均出現收縮，在我國2022年出生人口首次跌破千萬(wàn)、正式步入人口負增長(cháng)國家的大背景下，人口老齡化突出、經(jīng)濟競爭力下降的東北，面臨的常住人口收縮挑戰也將更為嚴峻。

據七普披露統計數據，我國所有居民的人均住房面積已經(jīng)達到了41平方米以上，人均住房套數也達到了1.2套，從總量上來(lái)看已經(jīng)不缺房。但是城市的人均住房面積只有36.5平方米，相較歐美發(fā)達國家而言仍有較大發(fā)展空間。分城市能級來(lái)看，一二線(xiàn)城市人均住房面積為38平方米，而三線(xiàn)城市則已經(jīng)達到了43.3平方米。造成兩者差異的主要原因，是一二線(xiàn)城市市轄區聚集了大量流動(dòng)人口，占常住人口總量超過(guò)四成的流動(dòng)人口，大大拉低了一二線(xiàn)城市人均住房面積。單論市轄區人均住房面積，一二線(xiàn)城市更是只有36平方米，遠低于三線(xiàn)城市市轄區的平均水平。

具體城市來(lái)看，重慶憑借龐大的人口基數和較低的城鎮化率水平，其市轄區需求年增量也接近2000萬(wàn)平方米，在二線(xiàn)城市中居于首位。若加上其下轄縣市，合計需求年增量更是超過(guò)3000萬(wàn)平方米。較低的城鎮化水平為重慶帶來(lái)了更大的剛性需求增長(cháng)空間，全市未來(lái)十年城鎮化增量帶來(lái)的需求增量預計可達到7000萬(wàn)平方米以上，在二線(xiàn)城市中剛需增量規模最大，占重慶所有需求增量規模的份額接近三成。

3、三四線(xiàn)城市：逆周期下投資更關(guān)注長(cháng)三角，縣域成為增長(cháng)主力

2022年百強房企全年拿地總金額約為1.65萬(wàn)億，同比降幅高達57%。在整體投資下行的情況下，三四線(xiàn)城市的占比快速下滑，2022年投資金額占比僅有15%，較2021年下降了15個(gè)百分點(diǎn)，房企投資持續保持回歸至一二線(xiàn)的態(tài)勢。從百強房企在三四線(xiàn)城市投資的城市數量來(lái)看，也明顯呈現逐年下降的趨勢：2018年，百強房企拿地的三四線(xiàn)城市數量為280個(gè)，而到了2022年，百強在三四線(xiàn)拿地城市驟減至46個(gè)，較2018年減少84%。 

細分至區域層面，長(cháng)三角、珠三角由于區域整體經(jīng)濟基本面較好，且三四線(xiàn)城市與核心一二線(xiàn)城市之間市場(chǎng)關(guān)聯(lián)性高度相關(guān)，在本輪投資“退潮”中表現相對堅挺。

中西部、環(huán)渤海區域雖然關(guān)注度不及長(cháng)、珠三角：但由于地域面積大、城市范圍廣，實(shí)際上成交規模持續較大，尤其中西部城市在2018年以后持續占三四線(xiàn)城市成交的四成以上。

參照國際經(jīng)驗，一個(gè)國家的城鎮化率位于30%至70%的區間時(shí)，一般認為城鎮化率會(huì )處于較快發(fā)展區間，但是就中國全國城鎮化率的發(fā)展速度來(lái)看，2001-2017年全國城鎮化率從36%上升至60%，期間城鎮化年一直在每年1.4個(gè)百分點(diǎn)左右的速度上下波動(dòng)增長(cháng)，2018年后城鎮化率發(fā)展速度才出現了下滑，以此作為各行政單位的增長(cháng)速度并不合適。為此，我們使用了各省份2005年以來(lái)城鎮化率增速對各城市城鎮化率進(jìn)行擬合，可以看到城鎮化率水平在30%以下時(shí)增長(cháng)速度較慢，而在30%-50%左右區間增速最快，平均達到了年增1.5個(gè)百分點(diǎn)左右，而在城鎮化率接近90%時(shí)，城鎮化率增速已經(jīng)接近0。

據此對未來(lái)十年縣級行政區城鎮人口進(jìn)行估算，就城鎮化率變化推動(dòng)人口增長(cháng)的口徑來(lái)看，若未來(lái)十年新增城鎮人口約為1.1億人，其中僅25%位于市轄區，超過(guò)四分之三的城鎮人口增長(cháng)將由廣大的縣域貢獻，城鎮人口增量空間接近9000萬(wàn)人。固然，在人口持續遷徙背景之下，其中部分本應在縣市增長(cháng)的城鎮人口將向經(jīng)濟更為發(fā)達的市轄區流動(dòng)，但是在流動(dòng)人口跨省遷徙減少，省內遷徙增加的大背景之下，諸如北京、上海、南京、蘇州等一二線(xiàn)城市人口機械流入速度已經(jīng)大大下降，這一影響將較2000-2020年間大為減少，未來(lái)十年，城鎮人口增長(cháng)以縣域為主的格局已經(jīng)基本確定。并且就住房需求角度而言，因城鎮化率水平上升而帶來(lái)的增量城鎮人口，意味著(zhù)這些人已經(jīng)具有本地戶(hù)籍，就購房需求角度而言，在房屋置換、舊改拆遷等資產(chǎn)性收入方面更具有支付力優(yōu)勢，本地“鄉-城”流動(dòng)人口在置業(yè)方面也更為堅定，相關(guān)需求也更為值得關(guān)注。