2024年以來(lái)，全國新房市場(chǎng)整體延續調整態(tài)勢，二手房市場(chǎng)在“以?xún)r(jià)換量”帶動(dòng)下，成交保持一定規模，但房地產(chǎn)整體下行壓力仍較大。在此背景下，4月30日政治局會(huì )議定調樓市政策方向，提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，5.17房地產(chǎn)“一攬子”新政聚焦穩市場(chǎng)、去庫存，6.7國常會(huì )再次明確“對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤(pán)活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”。多項政策落地后部分核心城市二手房成交率先好轉，但新房市場(chǎng)整體尚未明顯改善，政策見(jiàn)效仍需時(shí)間。展望下半年，預計在政策托底和高基數效應減弱影響下，全國新房銷(xiāo)售同比降幅將逐步收窄，但投資開(kāi)工表現或延續偏弱走勢，市場(chǎng)仍處筑底階段。本報告主要結論如下：

（1）房?jì)r(jià)：2024年上半年，二手房市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”態(tài)勢延續，百城二手房?jì)r(jià)格累計下跌3.61%，已連跌26個(gè)月，環(huán)比下跌城市數量已連續13個(gè)月超90城；受改善型樓盤(pán)入市帶動(dòng)，百城新房?jì)r(jià)格累計上漲1.24%。

（2）市場(chǎng)供求：上半年，新房銷(xiāo)售表現較弱，重點(diǎn)100城新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降約四成，6月由于基數回落疊加政策效果顯現，成交面積同比降幅收窄至約兩成。1-5月重點(diǎn)城市二手房成交套數同比下降13%，6月以來(lái)（6.3-6.30），二手房周均成交套數同比增長(cháng)24.1%，市場(chǎng)表現明顯優(yōu)于新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明顯，其中上海6月以來(lái)二手房多日網(wǎng)簽量超千套。

（3）土地市場(chǎng)：2024年上半年，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均超30%，土地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率均較去年同期下降。房企投資繼續聚焦，土地成交的城市集中度進(jìn)一步提升，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重升至近六成。土拍熱度方面，進(jìn)入二季度，由于優(yōu)質(zhì)地塊較少疊加房企拿地意愿尚未修復，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競拍出高溢價(jià)，多數土地以底價(jià)成交，市場(chǎng)情緒低于一季度。土拍規則繼續優(yōu)化，上海于6月取消了土拍溢價(jià)率10%的上限要求，北京上調了部分地塊溢價(jià)率上限。

（4）政策展望：下半年宏觀(guān)政策或進(jìn)一步發(fā)力穩經(jīng)濟，房地產(chǎn)政策預計將聚焦在“穩市場(chǎng)”“去庫存”方面，配套政策有望繼續優(yōu)化落實(shí)。穩市場(chǎng)方面，部分城市仍有望繼續降低房貸利率、降低交易稅費，一線(xiàn)城市限購政策仍有優(yōu)化空間，同時(shí)促進(jìn)“好房子”建設的配套政策也有望繼續完善，帶動(dòng)改善性住房需求釋放。去庫存方面，各地國企收儲已建成未售新房預計將進(jìn)入實(shí)際落地階段，同時(shí)南京、鄭州等國企“收舊換新”模式或將得到推廣，此外，通過(guò)收回、收購等方式盤(pán)活存量土地的政策也有望取得進(jìn)展。

（5）市場(chǎng)展望：在各項政策持續發(fā)力下，預計2024年下半年，新房市場(chǎng)下行態(tài)勢將有所放緩，但由于居民收入預期、房?jì)r(jià)下跌預期尚未明顯改善，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨調整壓力，新房市場(chǎng)或仍處于筑底階段。樂(lè )觀(guān)預期下，國企收儲加快，下半年全國新建商品房銷(xiāo)售面積與上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性預期下，全年新建商品房銷(xiāo)售面積同比或下降14.9%；悲觀(guān)預期下，全年降幅約18%。供應方面，新開(kāi)工面積下行態(tài)勢難改，全年預計同比降幅仍較大；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在低基數效應顯現下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投資表現預計仍偏弱，項目“白名單”等政策深入推進(jìn)落實(shí)，或將對投資產(chǎn)生一定支撐。

上半年百城二手房?jì)r(jià)格累計下跌3.61%，環(huán)比已連跌26個(gè)月；改善型樓盤(pán)入市帶動(dòng)新房?jì)r(jià)格累計上漲1.24%

圖：2021年以來(lái)百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比變化

數據來(lái)源：中指數據CREIS

二手住宅方面，上半年百城二手住宅價(jià)格累計下跌3.61%。根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數，2024年上半年百城二手住宅價(jià)格累計下跌3.61%，跌幅較2023年下半年擴大0.87個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，2024年以來(lái)，百城二手房?jì)r(jià)格仍延續下行態(tài)勢，除2月、5月受季節因素和政策利好短暫影響外，其余月份百城二手房?jì)r(jià)格環(huán)比跌幅均呈擴大態(tài)勢。6月百城二手住宅均價(jià)為14762元/平方米，環(huán)比下跌0.73%，已連續26個(gè)月環(huán)比下跌。

新建住宅方面，上半年百城新建住宅價(jià)格累計上漲1.24%。根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數，2024年上半年百城新建住宅價(jià)格累計結構性上漲1.24%，較2023年下半年擴大0.99個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，2024年以來(lái)，受改善型樓盤(pán)入市帶動(dòng)，百城新建住宅價(jià)格月度環(huán)比均呈結構性上漲態(tài)勢，6月百城新建住宅均價(jià)為16421元/平方米，環(huán)比上漲0.15%，漲幅較5月收窄0.10個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2021年1月以來(lái)百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數量變化

數據來(lái)源：中指數據CREIS

從漲跌城市個(gè)數看，2024年上半年，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數量保持平穩，二手住宅價(jià)格下跌城市數量維持高位。2024年6月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數量為35個(gè)，較5月減少5個(gè)；百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數量為100個(gè)，已連續13個(gè)月超90城。

上半年重點(diǎn)100城新房成交面積同比下降約四成，6月降幅收窄至20%；二手房表現好于新房，1-5月重點(diǎn)25城二手房銷(xiāo)售同比下降13%，6月同比轉增

全國：根據國家統計局數據，2024年1-5月，全國商品房銷(xiāo)售面積為3.7億平方米，同比下降20.3%，5月商品房銷(xiāo)售面積為7390萬(wàn)平方米，同比下降20.7%（單月增速為調整基數后測算），較4月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。1-5月商品房銷(xiāo)售額為3.6萬(wàn)億元，同比下降27.9%，降幅較1-4月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)，5月商品房銷(xiāo)售額為7598億元，同比下降26.4%，增幅較4月收窄4.1個(gè)百分點(diǎn)。其中新建商品住宅銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比分別下降23.6%、30.5%。

現房銷(xiāo)售表現好于期房，占比提升至三成以上。2024年1-5月，商品房期房銷(xiāo)售2.5億平方米，同比下降31.0%；現房銷(xiāo)售1.1億平方米，同比增長(cháng)23.0%，表現明顯好于期房。從占比上看，2024年1-5月現房銷(xiāo)售面積占總銷(xiāo)售面積的比重為30.6%，較2023年全年提升8.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2016年至2024年100個(gè)代表城市新建商品住宅上半年月均成交面積及同比走勢

圖：2019年以來(lái)100個(gè)代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢

  數據來(lái)源：中指數據CREIS

重點(diǎn)城市：上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅整體市場(chǎng)活躍度偏弱，成交規模處近年來(lái)同期低位。據初步統計，2024年上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交面積約2000萬(wàn)平方米，同比下降約四成，降幅仍較大。5.17樓市“一攬子”政策落地后，市場(chǎng)情緒有所回升，同時(shí)由于去年同期高基數效應減弱，6月重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(cháng)約10%，同比降幅延續收窄態(tài)勢，同比下降約20%。

圖：2016至2024年各梯隊代表城市商品住宅上半年單城市月均成交面積及同比走勢

數據來(lái)源：中指數據CREIS

不同梯隊城市來(lái)看，2024年上半年，一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積同比降幅最小。根據初步統計，2024年上半年，一線(xiàn)城市政策優(yōu)化持續落地，加之購房需求更為旺盛，新建商品住宅成交面積同比下降約三成，降幅在各線(xiàn)城市中最??；而多數二線(xiàn)、三四線(xiàn)代表城市限制性政策在2023年已基本放開(kāi)，今年上半年整體市場(chǎng)情緒仍較弱，新建商品住宅成交面積同比下降均約四成，部分基本面較強的核心二線(xiàn)城市，如成都、杭州，在政策優(yōu)化后市場(chǎng)活躍度回升較明顯，但多數城市市場(chǎng)調整壓力仍較大。

圖：2022年以來(lái)25個(gè)代表城市二手住宅月度成交套數走勢

圖：2022年以來(lái)11個(gè)代表城市二手住宅周度成交套數走勢

數據來(lái)源：中指數據CREIS

二手住宅方面，重點(diǎn)城市在以?xún)r(jià)換量以及政策優(yōu)化帶動(dòng)下，二手房市場(chǎng)整體保持活躍，表現明顯好于新房市場(chǎng)。根據中指數據，2024年1-5月，重點(diǎn)25城二手住宅成交套數同比下降12.9%，而同口徑下新房成交套數同比下降42.7%，二手房表現明顯好于新房，成交規模整體處于較高水平。5.17新政落地后，二手房市場(chǎng)情緒較高，同時(shí)在以?xún)r(jià)換量的帶動(dòng)下，市場(chǎng)熱度延續，6月以來(lái)（6.3-6.30），二手房周均成交套數較5月周均增長(cháng)14.5%，較上年同期增長(cháng)24.1%，市場(chǎng)表現亦優(yōu)于新房。

表：一線(xiàn)城市近期市場(chǎng)表現

  表：部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市近期市場(chǎng)表現

  注：上海二手房為商品房口徑，其余均為商品住宅。

  數據來(lái)源：中指數據CREIS

5.17樓市“一攬子”政策落地后，核心一二線(xiàn)城市紛紛跟進(jìn)落地，政策效果也逐漸顯現，分城市來(lái)看：

上海：5.27政策優(yōu)化后二手房成交有所放量，6月，上海新房、二手房分別成交10505套、26367套，在部分項目集中網(wǎng)簽備案帶動(dòng)下，新房日均成交套數環(huán)比增長(cháng)26.6%，較去年同期下降23.2%，二手房在以?xún)r(jià)換量及政策優(yōu)化帶動(dòng)下（非滬籍單身購買(mǎi)二手房范圍擴大至外環(huán)內），環(huán)比增長(cháng)40.7%，6月以來(lái)多日網(wǎng)簽超1000套，二手房市場(chǎng)活躍度較高。

深圳：6月，深圳新房、二手房各成交2927套、4172套，在部分項目降價(jià)促銷(xiāo)及較低基數下，新房成交套數環(huán)比增長(cháng)45.7%，同比下降4.0%；二手房市場(chǎng)保持較高活躍度，在5月高基數下，環(huán)比較5月增長(cháng)5.3%，同比在低基數下增長(cháng)71.0%，市場(chǎng)延續溫和修復態(tài)勢。

杭州：政策優(yōu)化效果持續，6月，杭州新房、二手房各成交8352、7537套，環(huán)比分別增長(cháng)68.5%、20.3%，新房同比下降8.2%，二手房在低基數下同比增長(cháng)98.3%。主城區部分熱點(diǎn)項目入市，帶動(dòng)區域市場(chǎng)活躍度提升，如霞映錦繡里、綠城沁百合、濱江興曜潮起等項目，均觸發(fā)社保排序規則，同時(shí)，當前低總價(jià)、老破小房源成為二手房市場(chǎng)成交主力，在價(jià)格持續調整后這部分房源總價(jià)優(yōu)勢凸顯，二手房市場(chǎng)活躍度較高。

表：2024年1-5月及2023年1-5月重點(diǎn)城市新房、二手房高總價(jià)商品住宅成交套數占比

數據來(lái)源：中指數據CREIS

需求結構來(lái)看，2024年前五月一線(xiàn)城市高總價(jià)段二手房需求釋放良好，5.17新政后，伴隨著(zhù)二手房?jì)r(jià)格的持續下調，低總價(jià)、老破小成交量有所上升；上海、廣州及多個(gè)二線(xiàn)城市高端改善新房成交占比提升。新房市場(chǎng)來(lái)看，上海多個(gè)改善型項目入市，帶動(dòng)1-5月1000萬(wàn)以上總價(jià)段的項目成交套數占比較去年同期提升6.3個(gè)百分點(diǎn)；廣州取消120㎡以上限購后，改善性需求持續釋放，新房市場(chǎng)中800萬(wàn)以上總價(jià)段成交套數占比明顯提升；無(wú)錫、合肥、成都、青島等多個(gè)二線(xiàn)城市高總價(jià)段新房成交占比均有不同程度提升。二手房市場(chǎng)來(lái)看，一線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格持續下跌，疊加更多大戶(hù)型次新房掛牌入市，部分購房者轉向二手房市場(chǎng)，高總價(jià)需求釋放良好，而隨著(zhù)價(jià)格逐步調整到位，5.17新政后低總價(jià)、老破小成交量明顯增加，部分剛需客戶(hù)也進(jìn)入二手房市場(chǎng)。二線(xiàn)城市僅少數城市高總價(jià)段二手房成交占比有所增加。

上半年重點(diǎn)50城批準上市面積同比下降約四成，50城可售庫存出清周期延長(cháng)至21.3個(gè)月，短期庫存去化仍存壓

全國：2024年1-5月，全國房屋新開(kāi)工面積為3.0億平方米，同比下降24.2%，降幅較1-4月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)，已連續3個(gè)月累計降幅收窄，其中，住宅新開(kāi)工面積為2.2億平方米，同比下降25.0%，降幅較1-4月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。2024年1-5月，全國房屋施工面積為68.9億平方米，同比下降11.6%。其中，住宅施工面積為48.2億平方米，同比下降12.2%。全國房屋竣工面積為2.2億平米，同比下降20.1%，降幅連續2個(gè)月收窄。

圖：2016年至2024年50個(gè)代表城市商品住宅上半年月均批準上市面積走勢

圖：2019年至2024年50個(gè)代表城市商品住宅月度批準上市面積走勢

數據來(lái)源：中指數據CREIS

重點(diǎn)城市：新房銷(xiāo)售調整態(tài)勢未改，同時(shí)土地成交規模持續收縮，新房供應規模持續在低位。據初步統計，2024年上半年，重點(diǎn)50城商品住宅月均批準上市面積約1060萬(wàn)平方米，同比下降約40%。進(jìn)入二季度，由于去年4、5月基數回落，同比降幅明顯收窄，但6月在較高基數下，同比降幅再次擴大。整體來(lái)看，6月批準上市面積環(huán)比小幅回升，但同比下降約50%，未出現往年6月因房企沖刺年中業(yè)績(jì)帶來(lái)的供應高峰，土地縮量帶來(lái)的新房項目供應趨緩現象逐步顯現。

圖：2018年至2024年50個(gè)代表城市商品住宅銷(xiāo)供比走勢

  數據來(lái)源：中指數據CREIS

從供求對比來(lái)看，上半年供需兩端依然偏弱，重點(diǎn)50城整體表現為供小于求。據初步統計，2024年上半年，50個(gè)代表城市商品住宅月均新增供應約1060萬(wàn)平方米，同期月均成交面積約1370萬(wàn)平方米，銷(xiāo)供比為1.30，由于供應端持續走弱，整體呈現出供小于求的特點(diǎn)，當前市場(chǎng)仍處于去庫存階段。

圖：2017年以來(lái)50個(gè)代表城市商品住宅可售面積與出清周期

數據來(lái)源：中指數據CREIS

受供應縮量影響，重點(diǎn)城市庫存規模小幅下行，但出清周期仍在延長(cháng)。截至2024年5月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積約3.34億平米，較2023年末下降2.2%，按近12個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計算，短期庫存出清周期為21.3個(gè)月，較2023年末延長(cháng)3.9個(gè)月，其中，三四線(xiàn)代表城市出清周期達30.7個(gè)月，短期庫存去化壓力大。

綜合來(lái)看，2024年上半年，重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度整體偏弱，5.17政策落地后，部分核心城市市場(chǎng)情緒出現修復，在以?xún)r(jià)換量帶動(dòng)下，二手房成交規模率先回升，但新房市場(chǎng)整體表現不及預期，多數城市表現仍較為低迷。短期來(lái)看，核心一二線(xiàn)城市市場(chǎng)活躍態(tài)勢有望延續一段時(shí)間，從而對全國市場(chǎng)形成一定支撐，但持續時(shí)間及修復節奏仍依賴(lài)于居民收入預期好轉。對于更多二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，或需要等待核心城市市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步回升修復帶動(dòng)。

上半年土地市場(chǎng)表現平淡，300城住宅用地供求面積同比降幅均超三成，TOP20城市出讓金占全國比重升至近60%

2024年上半年，新房銷(xiāo)售表現尚未好轉，在“以銷(xiāo)定投”策略下，房企拿地仍較謹慎，同時(shí)4月末自然資源部提出“合理控制新增商品住宅用地供應”后，政府推地節奏放緩，全國300城住宅用地供求兩端同比降幅均超三成。根據初步統計，2024年上半年，全國300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降45.6%；住宅用地成交8607萬(wàn)平方米，同比下降38.1%；土地出讓金5354億元，同比下降44.3%。土拍熱度方面，僅部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊尚能實(shí)現溢價(jià)成交，大多數城市地塊底價(jià)成交甚至出現流拍，整體成交樓面均價(jià)同比下降10.1%，溢價(jià)率較去年同期下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。

表：2024年上半年全國300城各線(xiàn)城市住宅用地推出和成交相關(guān)指標同比變化

注：推出面積按公告時(shí)間統計，為規劃建筑面積。

數據來(lái)源：中指數據CREIS

各線(xiàn)城市住宅用地推出、成交規模同比均下降，二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市土地出讓金降幅均超四成。根據中指數據，2024年上半年，一線(xiàn)城市住宅用地推出面積同比降幅約六成，其中上海、廣州、深圳降幅均在七成以上；二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市受地方政府推地及房企投資信心持續偏弱影響，推出、成交各指標同比均下降，其中土地出讓金降幅均超四成。部分城市優(yōu)質(zhì)地塊拍出較高溢價(jià)，而多數城市或郊區土拍情緒仍較低，成交樓面均價(jià)更多是結構性變動(dòng)，一線(xiàn)城市同比上漲12.5%，二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市同比分別下跌8.9%、15.2%。

土地成交的城市集中度進(jìn)一步提升。根據中指數據，2024年上半年，住宅用地出讓金TOP10、TOP20、TOP50城市占全國出讓金的比重較2023年全年均有所提升，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重近六成，TOP50城市占比近八成。

流拍撤牌方面，2024年上半年，全國住宅用地流拍撤牌率上升。根據中指數據，2024年上半年，全國住宅用地流拍撤牌1361宗，流拍撤牌率26.2%，較去年同期提升3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，二季度，全國住宅用地供求同比縮量明顯，流拍撤牌522宗，流拍撤牌率21.1%，較2024年一季度回落9.8個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。

從重點(diǎn)城市來(lái)看，2024年供地計劃總量縮減約10%。近兩年，多數城市土拍情緒持續低迷，政府推地信心顯不足，同時(shí)，今年4月末，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應有關(guān)工作的通知》，其中提到要合理控制新增商品住宅用地供應，要求庫存量大的城市，應暫停新增住宅用地出讓?zhuān)@些均影響了2024年各地的土地計劃供應量。根據中指監測，截至6月末，重點(diǎn)22城有20城發(fā)布了2024年供地計劃，供應規模延續縮減態(tài)勢，整體同比下降約10%。北京、成都去年供地計劃完成率較高，2024年計劃供應量與去年持平。其余城市中，合肥、廣州、上海計劃供應量降幅在一成左右，寧波、無(wú)錫、長(cháng)春等城市降幅超三成，蘇州降幅達六成以上。鄭州、福州、沈陽(yáng)在低基數影響下，2024年計劃供應量同比明顯增長(cháng)。

表：重點(diǎn)城市22城2024年商品住宅供地計劃（市本級，公頃）

注：北京2024年供地計劃按下限計算，上海按均值計算（含城中村、舊改用地）。青島采用2024住宅發(fā)展年度計劃中數據。重慶為全市口徑。長(cháng)春2023年供地計劃對比數據采用中期調整版。供地計劃完成率=推出宅地規模/計劃供應規模。

數據來(lái)源：中指數據CREIS

土拍規則方面，2024年以來(lái)政府繼續采取更加靈活和市場(chǎng)化的競拍規則，提高房企參拍積極性。一是，3月，上海放松“70/90”政策，深圳跟進(jìn)取消“70/90”政策并減少住宅公攤面積，福州于2月優(yōu)化陽(yáng)臺面積規則。二是，4月30日，北京海淀永豐南地塊最高溢價(jià)率提至20%，突破了此前15%的慣例，6月7日，上海發(fā)布的4宗商品住房用地出讓公告中，取消了商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，當前僅剩北京、深圳等少數城市仍保持宅地土拍最高限價(jià)政策。同時(shí)，杭州在銷(xiāo)售限價(jià)、青島在土地出讓金余款繳納期限方面也做出相應優(yōu)化。

土拍熱度方面，一季度核心城市表現尚可，二季度土拍熱度下滑明顯。2024年初，上海、杭州、北京、合肥等城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度較高，多宗地塊觸頂或溢價(jià)率在30%以上，1-3月22城各月成交溢價(jià)率均在8.5%以上；步入二季度，房企舉牌意愿較低，住宅用地成交溢價(jià)率持續下行，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競拍出高溢價(jià)，6月22城溢價(jià)率降至3%左右，是2023年以來(lái)月度較低水平。

圖：22城2024年上半年、一季度及二季度住宅用地成交溢價(jià)率

數據來(lái)源：中指數據CREIS

具體來(lái)看，上海、杭州土拍維持一定熱度，成都優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)下拉升整體溢價(jià)率。上海上半年合計出讓19宗地，其中13宗溢價(jià)，10宗觸頂，二季度出讓11宗，7宗溢價(jià)，5宗觸頂，房企舉牌意愿較高。杭州上半年成交宅地34宗，19宗溢價(jià)，其中16宗溢價(jià)率在10%以上。成都今年持續加大優(yōu)質(zhì)地塊推出力度，出讓的30宗地中，10宗溢價(jià)，其中錦江區潘家溝村3宗溢價(jià)率均在30%以上。

北京、合肥、長(cháng)沙二季度溢價(jià)率下行明顯。北京主要受地塊質(zhì)量欠佳影響，2024年上半年合計出讓19宗地，二季度僅占6宗，其中4宗區位一般，2宗捆綁商業(yè)且起始價(jià)較高（海淀永豐地塊起始價(jià)78億元，朝陽(yáng)酒仙橋地塊起始價(jià)112億元），多底價(jià)成交。合肥、長(cháng)沙主要由于房企拿地力度減弱，整體成交地塊的溢價(jià)率均由一季度的20%以上降至二季度的5%以下，僅部分地塊溢價(jià)成交，出讓地塊多為底價(jià)。

青島、南京一季度成交地塊均為底價(jià)，而在近期土拍中，土地市場(chǎng)熱度略有回升，部分地塊競拍出高地價(jià)。如6月19日，南京NO.2024G11地塊競價(jià)47輪，成交樓面價(jià)43888元/㎡，位居南京歷史第二位；6月20日，青島嶗山區王家村35號地塊競價(jià)364輪，成交樓面價(jià)達39516元/㎡，刷新了青島樓面價(jià)紀錄。

重慶、天津、無(wú)錫、沈陽(yáng)土拍情緒持續低迷，今年以來(lái)成交宅地普遍為底價(jià)，房企拿地信心偏弱。

拿地企業(yè)方面，22城中央國企仍是拿地主力，部分城市地方國資占比較高，民企占比約兩成。根據中指統計，2024年上半年，22城累計拿地金額中，央企、全國布局的國企及地方國資占比合計達75%，其中央國企占比較2023年全年提升4個(gè)百分點(diǎn)，北京、深圳、廣州、上海、廈門(mén)等地央國企拿地金額占比均在八成左右，合肥、天津央國企占比也過(guò)半。福州、鄭州地方國資占比較高，拿地金額占比均超七成。另外，杭州、青島本地民企加大深耕力度，民企拿地金額占比在5成以上。

整體來(lái)看，2024年上半年，全國300城住宅用地供求規?？s量態(tài)勢仍較明顯，同比降幅進(jìn)一步擴大。重點(diǎn)城市2024年的住宅用地供應計劃普遍下調。進(jìn)入第二季度，由于推地量較低，重點(diǎn)城市的土拍活動(dòng)相應較少，部分核心城市土拍也出現降溫行情，大多數城市土地以底價(jià)成交，整體土地市場(chǎng)保持低溫態(tài)勢。

在此期間，土拍規則進(jìn)一步優(yōu)化，上海取消了地價(jià)溢價(jià)率10%上限要求，而北京則試點(diǎn)實(shí)施分段指導價(jià)，部分地塊上調溢價(jià)率上限。由于新房市場(chǎng)修復仍存在不確定性，房企拿地時(shí)普遍持謹慎態(tài)度，上半年多數城市的拿地主力依然是央國企?？紤]到上半年各地供地節奏較為緩慢，預計下半年各地將有更多優(yōu)質(zhì)地塊推出，房企參與土拍的意愿或將逐步增強，局部區域/特定地塊有望出現點(diǎn)狀回暖。

1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降10.1%，降幅連續3個(gè)月擴大

圖：2014年至2024年5月房地產(chǎn)和住宅累計開(kāi)發(fā)投資及其同比增速

數據來(lái)源：國家統計局，中指數據CREIS

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比降幅連續擴大，整體表現仍偏弱。2024年1-5月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為4.1萬(wàn)億元，同比下降10.1%。其中，住宅開(kāi)發(fā)投資額為3.1萬(wàn)億元，同比下降10.6%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為75.9%。

圖：2014年至2024年5月全國房企到位資金同比增速及2024年1-5月各項資金來(lái)源同比增速對比

數據來(lái)源：國家統計局，中指數據CREIS

在房企融資政策持續優(yōu)化、項目“白名單”持續推進(jìn)帶動(dòng)下，1-5月房企到位資金降幅有所收窄，但受銷(xiāo)售較弱影響，房企資金面仍承壓。2024年1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為4.3萬(wàn)億元，同比下降24.3%，降幅較1-4月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內貸款為6810億元，同比下降6.2%，降幅較1-4月收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)，占到位資金的比重為16.0%。自籌資金為1.5萬(wàn)億元，同比下降9.8%，降幅較1-4月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)，占比為34.8%。定金及預收款為1.3萬(wàn)億元，同比下降36.7%，降幅較1-4月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，占到位資金的比重為29.6%。個(gè)人按揭貸款為6191億元，同比下降40.2%，占到位資金的比重為14.5%。

重磅會(huì )議召開(kāi)在即，宏觀(guān)政策或將持續加力穩經(jīng)濟，房地產(chǎn)政策仍有優(yōu)化空間

宏觀(guān)經(jīng)濟方面，今年以來(lái)，我國經(jīng)濟平穩運行，但外部環(huán)境依然復雜嚴峻，海外部分經(jīng)濟體已進(jìn)入降息通道，但美國高利率環(huán)境仍在延續，單邊主義抬頭，外部環(huán)境復雜性、嚴峻性、不確定性上升，我國外貿形勢難言穩定。從國內來(lái)看，4月30日中央政治局會(huì )議指出“經(jīng)濟持續回升向好仍面臨諸多挑戰，主要是有效需求仍然不足，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力較大，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險隱患較多，國內大循環(huán)不夠順暢”，穩固當前經(jīng)濟回升向好趨勢仍需政策持續加力，會(huì )議中也指出“要及早發(fā)行并用好超長(cháng)期特別國債，加快專(zhuān)項債發(fā)行使用進(jìn)度，保持必要的財政支出強度”，根據財政部消息，截至6月14日，超長(cháng)期國債已發(fā)行4次共1600億元，財政政策或將持續發(fā)力，同時(shí)，會(huì )議決定7月召開(kāi)第二十屆中央委員會(huì )第三次全體會(huì )議，下半年宏觀(guān)政策或將進(jìn)一步落地落實(shí)，助力經(jīng)濟穩中向好發(fā)展。

表：2024年以來(lái)中央重要會(huì )議中涉及房地產(chǎn)的內容梳理

數據來(lái)源：中指研究院綜合整理

房地產(chǎn)政策方面，年初兩會(huì )《政府工作報告》明確今年房地產(chǎn)政策聚焦在穩市場(chǎng)、防風(fēng)險、促轉型等方面。1月住建部、金融監管總局建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，隨后各地加快落實(shí)跟進(jìn)，相關(guān)制度不斷完善，項目“白名單”為企業(yè)提供了更多資金支持。同時(shí)，住建部多次召開(kāi)保障性住房建設工作現場(chǎng)會(huì )，保障房建設和籌集受到中央及監管部門(mén)高度重視，各地以配租型和配售型保障房為主體的保障體系建設進(jìn)一步加速。保障性住房開(kāi)發(fā)貸款、“平急兩用”公共基礎設施建設貸款以及城中村改造專(zhuān)項借款配套資金持續落位，“三大工程”在穩投資、穩需求等方面起到一定積極作用。

4月30日政治局會(huì )議首次提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，樓市政策方向更加明確，5.17監管部門(mén)出臺“一攬子”新政，著(zhù)力在穩市場(chǎng)、去庫存，對市場(chǎng)預期產(chǎn)生了明顯帶動(dòng)，6.7國常會(huì )再提“去庫存”，提出“對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤(pán)活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”，為市場(chǎng)釋放了更加積極信號。

從政策舉措來(lái)看，穩市場(chǎng)方面，5月17日監管部門(mén)落地多項舉措，包括降低首套、二套房最低首付比例至15%、25%，取消全國層面首套、二套房貸利率下限，降低公積金貸款利率，降低購房門(mén)檻和購房成本，促進(jìn)購房需求釋放。

去庫存方面，一方面，5月17日央行明確設立3000億元保障性住房再貸款用于收購企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房，國企收儲未售新房成為政府主推的消化存量房產(chǎn)的方式；6月12日，央行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì )，指出“借鑒前期試點(diǎn)經(jīng)驗，著(zhù)力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見(jiàn)效，加快推動(dòng)存量商品房去庫存”。6月20日，住建部召開(kāi)收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì )議，將收儲范圍擴大至市縣。

另一方面，5月17日自然資源部相關(guān)領(lǐng)導明確提出處置閑置土地、盤(pán)活存量土地的三項政策舉措，包括閑置土地合理調整規劃條件和設計要求、促進(jìn)土地二級市場(chǎng)流通轉讓、支持地方按照“以需定購”原則，以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設。6月24日，據市場(chǎng)消息，自然資源部正協(xié)同有關(guān)部門(mén)研究具體政策，擬通過(guò)專(zhuān)項債券支持政府回收房企閑置用地。4月底，自然資源部發(fā)布通知，指出各地未來(lái)新增住宅用地供應量與當下商品住宅去化周期、盤(pán)活存量規模關(guān)聯(lián)，消化存量土地的配套政策也在逐漸落地。

除此之外，“好房子”建設多次被提及，4.30中共中央政治局會(huì )議提出“要結合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待”，6.7國常會(huì )強調要“順應人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待”，“好房子”建設和供給已經(jīng)成為未來(lái)行業(yè)發(fā)展共識，建設節奏加快有望進(jìn)一步促進(jìn)改善性住房需求釋放。

圖：2022年以來(lái)各地因城施策頻次（截至6月30日）

  表：2024年以來(lái)主要政策類(lèi)型出臺頻次對比（截至6月30日）

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個(gè)維度。

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

地方層面，根據中指監測，2024年上半年全國有約180省市（縣）出臺政策超360條，二季度各地政策保持較高頻次。具體來(lái)看，一線(xiàn)城市在限購、限貸、公積金貸款等方面均有政策優(yōu)化，限購方面，北上廣深政策舉措主要集中在降低購房個(gè)稅/社保年限、支持多孩家庭購房、優(yōu)化非核心區限購等方面，除廣州取消120平方米以上限購外，北上深核心區域仍保持嚴格限購。限貸方面，5.17政策后北上廣深均下調了首付比例和房貸利率，其中廣州首付比例降至首套15%/二套25%，下調力度高于北京、上海（首套20%/二套30%-35%）和深圳（首套20%/二套30%）。此外，4月北京、廣州同日出臺公積金新政，針對購買(mǎi)綠色低碳建筑的購房者給予公積金額度的上浮。

二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市繼續從取消限購、完善二套房認定標準、優(yōu)化公積金貸款政策、優(yōu)化限售、發(fā)放購房補貼等方面優(yōu)化需求端政策，除天津及海南省外，其他城市基本已取消限購政策，多數城市首付比例降至全國下限要求并取消商貸利率下限，多個(gè)二線(xiàn)城市首套房貸利率降至3.05%、二套降至3.15%，下調幅度較大。多地快速落實(shí)5.17新政，對市場(chǎng)情緒產(chǎn)生積極影響，有利于帶動(dòng)購房需求釋放，核心城市市場(chǎng)活躍度逐漸提升。另外，多地通過(guò)發(fā)放購房補貼鼓勵農民進(jìn)城購房，出臺支持農民放棄、退出農村宅基地相關(guān)政策。杭州、蘇州、武漢、南京等城市出臺購房即可申請落戶(hù)政策，有利于促進(jìn)人口流入。

各地供給端政策亦在持續優(yōu)化，為房企建設“好房子”提供了更好條件。如今年3月，上海在第二輪土地公告中，對之前“70/90”政策在套型面積、比例要求均做出一定優(yōu)化，深圳取消了“70/90”政策。6月上海發(fā)布的4宗商品住房用地出讓公告中，取消了商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求。另外，江西省、南京、臨沂等地均發(fā)布住宅品質(zhì)提升設計相關(guān)文件，北京要求“開(kāi)展保障性住房居住品質(zhì)調查，提煉‘好房子’基本要素和關(guān)鍵指標，研究制定保障性住房“好房子”建設實(shí)施意見(jiàn)和配售型保障性住房建設導則”。

除此之外，國企收儲未售新房成為政府力推的“去庫存”模式，近兩個(gè)月廣州增城區、杭州臨安區以及貴陽(yáng)、臨滄、惠州等城市均發(fā)布“國企收儲未售新房”的相關(guān)公告，配套政策正在加速落地，有利于緩解企業(yè)資金壓力，同時(shí)也有助于加快商品房市場(chǎng)去庫存及增加保障房供給。同時(shí)2024年以來(lái)多地推進(jìn)住房“以舊換新”，促進(jìn)一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，其中南京、鄭州推進(jìn)力度相對較大，國企收舊換新的效果正逐漸顯現。隨著(zhù)更多城市參與“以舊換新”，新房、二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)或更加順暢。

表：2024年上半年一線(xiàn)城市放松限購限貸限價(jià)政策主要舉措

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

整體來(lái)看，2024年以來(lái)，中央多次強調房地產(chǎn)的重要性，穩定房地產(chǎn)對于穩定宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)至關(guān)重要，4.30政治局會(huì )議為今年房地產(chǎn)調控政策定調后，6.7國常會(huì )進(jìn)一步明確政策方向，也釋放了更加積極有力信號，市場(chǎng)不穩、政策不止。下半年房地產(chǎn)供需兩端政策有望進(jìn)一步優(yōu)化調整，各地去庫存相關(guān)舉措或將加快落實(shí)。

從政策趨勢上看，需求端，放開(kāi)核心城市限制性政策仍是需求端優(yōu)化的重要方向，預計一線(xiàn)城市將繼續優(yōu)化限購政策，京滬深或參考廣州放開(kāi)120平以上大面積段限購，取消郊區限購，非本地戶(hù)籍購房社保年限要求有望進(jìn)一步降低，購房政策與生育、人才等政策結合，增加特定人群購房名額等。各地降低房貸利率、降低交易稅費等仍然具備空間，同時(shí)各地有望加大居民購房補貼，政策或從“補磚頭”轉向“補人頭”。

供給端，一方面，合理控制以及優(yōu)化新增商品住宅用地供應成為政策發(fā)力點(diǎn)，預計政策舉措聚焦優(yōu)化土拍規則，取消限價(jià)、取消遠郊區容積率1.0限制等，為企業(yè)建設“好房子”提供更多支持；另一方面，預計項目“白名單”政策深入推進(jìn)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力，同時(shí)加快對房企此前預繳稅費的清算節奏，及時(shí)退稅為房企提供資金流動(dòng)性。

從去庫存方面來(lái)看，地方按照“以需定購”原則，聯(lián)動(dòng)保障房供給，收儲已建未售新房的節奏或加快，收回閑置存量土地、盤(pán)活存量土地的配套政策也有望加速落地。同時(shí)參考南京、鄭州住房“以舊換新”模式，并結合“房票”政策，2024年下半年或有更多城市出臺配套政策，進(jìn)一步促進(jìn)置換需求釋放。

上半年超預期調整，預計下半年在各項政策持續發(fā)力下，市場(chǎng)下行態(tài)勢將趨緩，全年新建商品房銷(xiāo)售規模將降至10億平米以下

2024年1-5月，在高基數、居民置業(yè)意愿未見(jiàn)明顯改善、二手房市場(chǎng)對新房需求形成一定分流效應等因素影響下，全國新建商品房銷(xiāo)售規模同比降幅超20%，4月底中央政治局會(huì )議釋放政策利好，5月監管部門(mén)和各地政府積極落實(shí)穩市場(chǎng)舉措，核心城市政策效果逐漸顯現，帶動(dòng)全國新房市場(chǎng)邊際改善，5月單月，全國商品房銷(xiāo)售面積、金額同比降幅較4月分別收窄2.1和4.1個(gè)百分點(diǎn)，但市場(chǎng)能否筑底企穩并實(shí)現修復行情仍依賴(lài)于居民收入預期的改善程度。

圖：2019年以來(lái)央行城鎮儲戶(hù)調查中有關(guān)收入和就業(yè)預期變化情況

數據來(lái)源：央行，中指數據CREIS

短期居民收入和就業(yè)預期尚未明顯改善。根據央行《2024年第一季度城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查報告》，2024年一季度城鎮儲戶(hù)收入信心指數與上季基本持平，仍處于近幾年較低水平；就業(yè)預期指數較上季度提升0.2個(gè)百分點(diǎn)，但整體亦處于2019年以來(lái)相對低位，城鎮儲戶(hù)就業(yè)、收入預期并未出現明顯改善，預計將繼續拖累居民置業(yè)意愿，制約房地產(chǎn)市場(chǎng)修復節奏。

根據中指調查數據，2024年6月，受訪(fǎng)者選擇“購房意愿強于上月”的比例較上月下降2.4個(gè)百分點(diǎn)，“購房意愿弱于上月”的比例環(huán)比提升，購房者觀(guān)望情緒仍較重，居民入市節奏放緩，受訪(fǎng)者選擇1年內置業(yè)的比例繼續下降，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

另外，二手房?jì)r(jià)格明顯下跌、區位配套更為優(yōu)越等因素影響下，二手房性?xún)r(jià)比進(jìn)一步提升，購房者選擇二手房的意愿仍較高。綜合來(lái)看，當前制約新房市場(chǎng)修復的因素并未出現明顯改變，預計2024年下半年新房市場(chǎng)仍處于筑底階段。

值得關(guān)注的是，5月17日，央行明確設立3000億元保障性住房再貸款，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元，用于收購房企已建成未出售的商品房。假設收購主體20%的資金為自有資金，80%的資金從銀行貸款，按均價(jià)1萬(wàn)元/平方米、 7折收購計算，5000億元貸款合計可收購接近9000萬(wàn)平方米商品住宅，若政策加快落地，將對穩市場(chǎng)起到積極作用。

表：2024年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標預測結果

數據來(lái)源：中指研究院測算

從下半年市場(chǎng)走勢來(lái)看，根據“中國房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，隨著(zhù)去年高基數效應進(jìn)一步減弱以及房地產(chǎn)供需兩端政策持續發(fā)力，樂(lè )觀(guān)預期下，國企收儲加快，下半年全國新建商品房銷(xiāo)售面積與上年同期基本持平，全年銷(xiāo)售面積9.9億平方米，同比下降10%左右；中性預期下，下半年全國新建商品房銷(xiāo)售面積同比仍下降約10%，全年同比下降接近15%；悲觀(guān)預期下，居民收入預期仍偏弱，穩市場(chǎng)、去庫存政策不及預期，則下半年全國新建商品房銷(xiāo)售面積同比降幅仍較大，全年降幅約18%。

圖：2022年以來(lái)各線(xiàn)代表城市新建商品住宅成交面積走勢

數據來(lái)源：各地房管局，中指數據CREIS

下半年，一線(xiàn)城市在政策優(yōu)化帶動(dòng)下，新房成交規模有望溫和修復；二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市低基數效應明顯減弱，新房成交面積同比降幅或將明顯收窄。2024年上半年，在高基數影響下，各線(xiàn)城市新房成交面積同比降幅均較大，短期來(lái)看，一線(xiàn)城市政策仍具備較大優(yōu)化空間，隨著(zhù)下半年政策端持續發(fā)力，一線(xiàn)城市市場(chǎng)情緒有望繼續好轉，從而帶動(dòng)新房成交規模溫和修復；二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市政策優(yōu)化空間不足，市場(chǎng)情緒整體或難有明顯改觀(guān)，市場(chǎng)活躍度預計將保持在低位，但隨著(zhù)下半年高基數效應的明顯減弱，新房成交面積同比降幅或出現大幅收窄，其中部分核心城市下半年市場(chǎng)有望逐漸筑底企穩。從全年來(lái)看，各線(xiàn)城市新房市場(chǎng)調整態(tài)勢或較難改變，部分核心城市因去年上半年高基數，全年成交面積同比降幅或較大，如北京、杭州、成都等城市。

圖：2012年以來(lái)全國商品房待售面積及新開(kāi)工面積同比

數據來(lái)源：國家統計局，中指數據CREIS

土地成交規模大幅下滑態(tài)勢尚未扭轉，新房成交面積同比降幅仍較大，商品房待售面積處于高位，或將繼續制約房企新開(kāi)工規模，下半年新開(kāi)工面積同比降幅或仍較大。在影響新開(kāi)工的多個(gè)因素中，土地成交規模是新開(kāi)工最前端指標，今年以來(lái)全國土地（住宅+商辦用地）成交面積延續大幅下滑態(tài)勢，上半年同比下降29.3%，土地成交面積回落態(tài)勢尚未扭轉，預計將繼續拖累新開(kāi)工規模；同時(shí)，今年以來(lái)，全國新建商品房銷(xiāo)售面積同比降幅超20%，尚未出現好轉跡象，預計也將制約下半年新開(kāi)工節奏；另外，2024年5月，商品房待售面積（已竣工未售面積）超7.4億平方米，處于歷史高位，或將繼續影響房企開(kāi)工意愿。多個(gè)因素影響下，下半年新開(kāi)工面積或難有明顯改善，同比降幅或仍較大。

4月30日，中央政治局會(huì )議明確“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，消化存量房產(chǎn)與保障房相結合已經(jīng)成為重要方向，通過(guò)現有存量房產(chǎn)轉化為保障房或導致短期配售型保障房新增建設放緩，進(jìn)而導致其對新開(kāi)工面積的支撐受到一定影響。

圖：2019年以來(lái)施工、新開(kāi)工、竣工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、建筑工程投資同比走勢

  數據來(lái)源：國家統計局，中指數據CREIS

在房地產(chǎn)施工面積大幅下滑、新開(kāi)工面積延續回落態(tài)勢、竣工面積同比下降等多個(gè)因素影響下，下半年建筑工程投資或整體處于低位，這仍將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要拖累項之一，預計下半年建筑工程投資整體處于低位，同比或繼續下降。另外，今年以來(lái)土地出讓金大幅下滑，或將拖累下半年土地購置費修復。

綜合考慮建筑工程投資和土地購置費（兩項占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重超90%），預計下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的表現或仍較弱，但隨著(zhù)低基數效應的逐漸顯現，下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比降幅或收窄。全年來(lái)看，中性情形下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降接近8%，悲觀(guān)預期下，同比降幅或超10%。

整體來(lái)看，由于居民收入預期、房?jì)r(jià)下跌預期尚未明顯改善，2024年下半年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨調整壓力，新房市場(chǎng)或仍處于筑底階段。樂(lè )觀(guān)預期下，下半年全國新建商品房銷(xiāo)售面積與上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性預期下，全年新建商品房銷(xiāo)售面積同比或下降14.9%；悲觀(guān)預期下，全年降幅約18%。供給端，新房銷(xiāo)售市場(chǎng)修復節奏緩慢、土地市場(chǎng)縮量態(tài)勢未改、商品房待售面積處于高位等因素影響下，新開(kāi)工面積下行態(tài)勢或較難改變，全年預計同比降幅仍接近20%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在低基數效應顯現下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投資表現預計仍偏弱，項目“白名單”等政策深入推進(jìn)落實(shí)，或將對投資產(chǎn)生一定支撐。

解放思想，實(shí)質(zhì)性推進(jìn)去庫存并加力促需求是關(guān)鍵

4月中央政治局會(huì )議提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，6月7日國常會(huì )提出“繼續研究?jì)湫碌娜齑?、穩市場(chǎng)政策措施。對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤(pán)活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”，定調樓市“去庫存”?，F階段的“去庫存”與上一輪“去庫存”相比，最大的不同是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的供求關(guān)系已發(fā)生明顯改變。過(guò)去有相當一部分居民居住條件較差，基本住房需求尚未滿(mǎn)足，“去庫存”所采取的方式是通過(guò)“棚改貨幣化安置”拆除老舊房屋釋放住房需求，進(jìn)而實(shí)現去庫存。而當下我國居民基本住房需求已經(jīng)得到滿(mǎn)足，庫存不僅包括存量房產(chǎn)，也包括閑置土地和存量土地，存量房產(chǎn)中除了涵蓋待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對新房市場(chǎng)的影響。

針對消化存量土地，5月17日，自然資源部相關(guān)負責人已經(jīng)明確提出處置閑置土地、盤(pán)活存量土地的三項政策舉措，包括閑置土地合理調整規劃條件和設計要求、促進(jìn)土地二級市場(chǎng)流通轉讓、支持地方按照“以需定購”原則，以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設。6月25日，據市場(chǎng)消息，自然資源部正協(xié)同有關(guān)部門(mén)研究具體政策，擬通過(guò)專(zhuān)項債券支持政府回收房企閑置用地，未來(lái)相關(guān)配套政策有望逐漸細化落地。

針對消化存量房產(chǎn)，5月17日，央行提出設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。國企收儲未售新房已經(jīng)成為政府力推的“去庫存”模式，除此以外，近兩年地方也有不少探索實(shí)踐，如國企收舊換新、非居改租等也是消化存量房產(chǎn)的重要模式補充。

模式一：國企收儲未售新房

“國企收儲未售新房”是由地方國企出手，直接收購開(kāi)發(fā)企業(yè)已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。

國企收儲未售新房將對市場(chǎng)產(chǎn)生多方面影響：第一，有利于加快保障性住房供給，更好滿(mǎn)足工薪收入群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)資源合理配置。第二，有利于市場(chǎng)庫存的去化，緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫存效果最為直接。第三，本輪將收儲對象定為已建成未出售商品房，有利于快速配租配售，也將有利于促進(jìn)房企加快項目竣工節奏。第四，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。

表：近幾年部分城市“地方國企收儲未售新房”的相關(guān)實(shí)踐及政策

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

此前在2023年初，央行設立1000億元租賃住房貸款支持計劃，支持8個(gè)城市（天津、成都、青島、重慶、福州、長(cháng)春、鄭州和濟南）試點(diǎn)市場(chǎng)化收購存量住房，增加租賃住房供給。根據中指監測，除了以上8個(gè)試點(diǎn)城市之外，蘇州、杭州等城市近幾年也有“國企收儲未售新房”（改作租賃住房）的相關(guān)實(shí)踐，5.17政策以來(lái)，湖北省、寧夏省、廣州、武漢等多地鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房。各城市中僅鄭州規模較大，截至2024年5月，鄭州城發(fā)安居累計收購10.6萬(wàn)間房源，房源大部分為商辦公寓，有少部分為住宅項目，主要用于人才公寓。近兩年試點(diǎn)城市已經(jīng)積累了部分成功經(jīng)驗，可以為其他城市提供更多參考借鑒，這也有助于推動(dòng)保障性住房再貸款加快落地見(jiàn)效，加快“去庫存”。

值得關(guān)注的是，保障性住房普遍對戶(hù)型/面積有一定限制，與在售新房或存在一定錯配，同時(shí)若轉化為配售型保障房，則需要較大幅度打折收購才能滿(mǎn)足配售政策（通常要求價(jià)格是周邊商品房的50%）；若轉化為保租房，多數城市租金收益率較低情況下也需要貼息、項目打折等配合才能實(shí)現收益平衡。

模式二：以舊換新

“以舊換新”是指在政策支持下，業(yè)主利用名下的二手房去置換新房的一種模式。根據中指研究院監測，截至2024年6月30日，全國已有超90城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣(mài)”兩種主流模式，分別有超30、40城參與。其中，“中介優(yōu)先賣(mài)”模式的效果很大程度上取決于市場(chǎng)運行情況，在當前“買(mǎi)方市場(chǎng)”下，該模式中二手房出售環(huán)節的不確定性較大，目前整體效果較為有限。與之相比，“國企收舊換新”已有城市取得一定效果。

“國企收舊換新”模式是由國資平臺直接收購業(yè)主二手房，業(yè)主再去購買(mǎi)新房。根據中指研究院監測，從去年下半年以來(lái)，蘇州、南通啟東、宣城、無(wú)錫、黃石、南京等城市均推出了“國企收舊換新”政策，尤其以江蘇城市居多。

“換新”環(huán)節中，各地政策存在一些差異。

（1）一種由國企平臺收購，同時(shí)給予換房人較大選擇范圍，納入房源庫的房企新房項目均可購買(mǎi)。根據中指監測，目前鄭州的“收舊換新”模式對“換新”范圍約束較小。鄭州“收舊換新”由國資平臺直接收購業(yè)主舊房，截至6月30日，據鄭州房產(chǎn)交易服務(wù)平臺顯示，換房人可選新房樓盤(pán)共計191個(gè)，一方面，換房人選擇范圍較多可以提升居民換購積極性，另一方面，有利于進(jìn)入房源庫的房企銷(xiāo)售改善，但這對國資平臺資金儲備和融資能力的要求較高。

（2）另一種是收購房源的國企平臺限定換房人僅可購買(mǎi)該企業(yè)旗下指定的新房項目（實(shí)現定向去庫存），目前大部分城市采取這種方式。限定換房人購買(mǎi)的樓盤(pán)范圍會(huì )對政策效果產(chǎn)生一定影響，這也是過(guò)去不少城市政策效果不明顯的重要原因，但若進(jìn)行收儲的房企在當地項目較多，也會(huì )產(chǎn)生較好效果。

以南京“以舊換新”政策為例，2024年4月啟動(dòng)的第一階段模式就主要是由南京安居進(jìn)行房源收儲，同時(shí)將新房可購房源限定在旗下十余個(gè)項目中。從南京第一階段效果來(lái)看，由于南京安居旗下在售項目較多（14個(gè)項目可選），房源充足，且不少項目位于南京主城區，使得換房人可選范圍較大，市場(chǎng)反饋較為積極，相應的住房需求得以及時(shí)釋放。截至6月27日，安居集團14個(gè)樓盤(pán)累計來(lái)訪(fǎng)約3000組，繳納新房意向認籌金的換房人約690組；累計完成600多套房源的評估工作，已有208套存量住房簽署了四方協(xié)議。

城市案例--南京

第一階段：

4月27日，南京安居建設集團發(fā)布《南京安居建設集團關(guān)于存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)的公告》。

試點(diǎn)方式：試點(diǎn)期間（2024年12月31日前），換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購新建商品住房總價(jià)的80%。存量住房收購價(jià)格以評估價(jià)為依據。

收購主體：南京置新資產(chǎn)管理有限公司（南京安居建設集團有限責任公司旗下全資公司）。

相關(guān)要求：存量住房位于南京市主城六區（玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區）范圍內，不含自建住房、商業(yè)、辦公、公寓等。存量住房應成套、產(chǎn)權清晰，狀態(tài)為可交易（不存在抵押、擔?；虿榉獾绕渌豢芍脫Q狀態(tài)）。首批試點(diǎn)限額2000套。

可購房源：可置換的新建商品住房房源，為安居集團旗下14個(gè)項目，約7800套。

第二階段：

6月6日，南京房產(chǎn)微政務(wù)發(fā)布《關(guān)于推出住房消費第二批次“以舊換新”房源的通知》。

試點(diǎn)方式：2024年6月10日-12月31日，市屬、區屬涉房國企結合新建商品房庫存情況，在全市范圍內開(kāi)展住房消費“以舊換新”活動(dòng)。

收購主體及要求：南京奧體建設等12家房企，房企自行確定舊房收購范圍和條件。

可購房源：再推出21個(gè)新建商品房項目2780套房源。

隨著(zhù)政策的推進(jìn)，南京6月開(kāi)啟了第二批“收舊換新”，進(jìn)一步擴大住房“以舊換新”房源，除安居集團項目外新增21個(gè)項目2780套房源，各樓盤(pán)實(shí)行“一盤(pán)一策”，回收范圍、置換比例、面向群體均由房企自行確定。從參與房企來(lái)看，仍以城投或國企為主，部分項目為民企與國企合作項目。項目覆蓋區域則增加了江北、江寧、高淳、六合等區域，“以舊換新”基本鋪開(kāi)到了南京全市。而后，江寧、浦口、建鄴區也針對相應區域開(kāi)啟“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)，其中江寧區房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟（9家房企）10個(gè)樓盤(pán)提供了1000套房源，浦口、建鄴區分別收購存量住房1000套、200套，新房房源涉及的企業(yè)更為豐富，更多民企項目參與其中。

整體而言，“國企收舊換新”滿(mǎn)足了業(yè)主改善性住房需求，也加速了新房市場(chǎng)庫存去化，同時(shí)還可以加快政府保障性住房籌集節奏。當然，相比國企直接收儲未售新房，收舊換新需要個(gè)人業(yè)主參與，鏈條和周期也會(huì )相對更長(cháng)一些。實(shí)踐中，此模式也需進(jìn)一步完善操作流程，以保障政策實(shí)施效果，比如：二手房回收通常需要對價(jià)值進(jìn)行評估，如果評估價(jià)太低則可能打擊業(yè)主的置換積極性；二手房回收前通常需要解除抵押，這就要求業(yè)主準備一筆資金先還清貸款等，未來(lái)政策在支持帶押過(guò)戶(hù)、給予優(yōu)惠補貼等方面有望進(jìn)一步完善。

模式三：非居改租

“非居改租”指針對閑置和低效利用的非住宅項目，將其轉變?yōu)樽赓U用途的房屋，進(jìn)而促進(jìn)存量房產(chǎn)盤(pán)活。2021年，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，提出對閑置和低效利用的非居住存量房屋，在符合相關(guān)條件下，允許改建為保障性租賃住房。

在政策支持下，“非居改租”成為各城市積極探索的重要方向，北上廣深、天津、廈門(mén)等很多重點(diǎn)城市均出臺了“非居改租”相關(guān)政策，普遍對改建范圍、改建標準及流程進(jìn)行了明確規定，改建項目用作保租房期間，普遍明確不變更土地性質(zhì)，不補繳土地價(jià)款，并按規定享受金融、財政稅費減免等優(yōu)惠。

從本輪消化存量房產(chǎn)的幾種模式來(lái)看，核心都是將存量房產(chǎn)轉化為保障性住房，在住房保障體系中，保障性住房主要包括配售型保障房和配租型保障房。

針對配售型保障房，2023年8月，《關(guān)于規劃建設保障性住房的指導意見(jiàn)》提出配售型保障房的發(fā)展思路以來(lái)，多地已經(jīng)公布了首批或2024年配售型保障房的建設計劃，深圳、廣州、福州計劃1萬(wàn)余套。當下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供過(guò)于求，多數城市基本住房需求已得到滿(mǎn)足，并且商品房市場(chǎng)存在較大庫存壓力，因此各地應落實(shí)“以需定建”，控制配售型保障房的新建規模，優(yōu)先通過(guò)存量房產(chǎn)轉化為保障性住房的方式進(jìn)行籌集，避免造成新的庫存問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

針對配租型保障房，當前出臺消化存量房產(chǎn)相關(guān)政策的城市多數將存量房產(chǎn)轉化為了保租房?！笆奈濉逼陂g，全國計劃籌集保租房870萬(wàn)套（間），截至2023年底已籌集573萬(wàn)套（間），2024-2025年保租房籌集仍剩余297萬(wàn)套（間）的任務(wù)規模，體量仍較為龐大。過(guò)去各地供給保租房的方式，除了新建外，不少來(lái)自于市場(chǎng)化長(cháng)租公寓的“納?！被I集，考慮到今明兩年保租房目標仍有一定缺口，未來(lái)若將存量房產(chǎn)轉化為保租房，既可以加快保租房的籌集進(jìn)度，也可以有效消化市場(chǎng)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩恢復，但相比“納?！被I集的方式，國企收儲存量房產(chǎn)轉化為保租房需要較多增量資金支持。

表：部分重點(diǎn)城市保租房籌集計劃與完成情況

數據來(lái)源：中指研究院綜合整理

隨著(zhù)中央政治局會(huì )議提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，去庫存已成為短期房地產(chǎn)政策的重心之一。結合從5.17政策基調來(lái)看，國企收儲未售新房正成為政府力推的消化存量房產(chǎn)的模式，除此以外，預計地方已有實(shí)踐經(jīng)驗的國企收舊換新、非居改租等模式可能也將繼續同步推行。

與此同時(shí)，由于新房供給的源頭是土地供應，因此政策也需結合土地市場(chǎng)進(jìn)行統籌安排，盤(pán)活存量土地也是控制與去化市場(chǎng)庫存的重要措施。中央已經(jīng)提出，對于尚未開(kāi)發(fā)或已開(kāi)工未竣工的存量土地，通過(guò)政府收回收購、市場(chǎng)流通轉讓、企業(yè)繼續開(kāi)發(fā)等方式妥善處置盤(pán)活，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進(jìn)土地資源高效利用。在中央精神指導下，各地政府預計將加大存量土地盤(pán)活力度，促進(jìn)土地資源節約集約利用，化解市場(chǎng)庫存壓力。

另外，解決房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題，本質(zhì)仍是盡快推動(dòng)市場(chǎng)交易恢復，加大促需求力度，如優(yōu)化核心城市限制性政策，降低交易稅費、加大購房補貼力度等。整體來(lái)看，當下解決房地產(chǎn)問(wèn)題需要“一攬子”政策協(xié)同發(fā)力，從5.17新政來(lái)看，政策正在向多措并舉解決房地產(chǎn)困境的方向推進(jìn)，并圍繞控制供給，加快去化等出臺了具體政策措施。未來(lái)隨著(zhù)各城市大面積推廣以及配套資金的落地落實(shí)，預計將有利于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩恢復。

  2024年以來(lái)，房地產(chǎn)仍處于調整階段，房企銷(xiāo)售延續下滑態(tài)勢，降幅略有收窄。上半年，TOP100房企銷(xiāo)售總額為20834.7億元，同比降幅連續4個(gè)月收窄。供地量大幅減少及房企投資仍偏謹慎下，TOP100企業(yè)拿地總額同比下降超三成。融資方面，房企融資規模同比下降超兩成，信用債占比提升。上半年，監管部門(mén)持續釋放政策利好，企業(yè)應緊抓地方政府收儲機會(huì )，積極去庫存，同時(shí)借助項目“白名單”，積極融資穩定現金流，并增強品牌力和產(chǎn)品力，打造適應購房者需求的“好房子”。

圖：2021年至2024年上半年TOP100房企累計銷(xiāo)售額均值及增速情況

注：文中分析所用銷(xiāo)售額，如無(wú)特別說(shuō)明，均指全口徑銷(xiāo)售額。

數據來(lái)源：中指數據CREIS

2024年上半年，TOP100房企銷(xiāo)售總額為20834.7億元，同比下降41.6%，降幅較上月收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)，連續4個(gè)月收窄。6月份，典型企業(yè)如綠城中國、中建壹品等銷(xiāo)售增長(cháng)較為明顯。上半年，百億以上陣營(yíng)44家，陣營(yíng)調整還在持續。千億以上陣營(yíng)6家，較去年同期減少1家，銷(xiāo)售額均值1330.8億元。第二陣營(yíng)（500-1000億）企業(yè)4家，較去年同期減少6家，銷(xiāo)售額均值577.8億元。第三陣營(yíng)（300-500億）企業(yè)6家，較去年同期減少10家，銷(xiāo)售額均值387.2億元。第四陣營(yíng)（100-300億）企業(yè)為28家，較去年同期減少17家，銷(xiāo)售額均值163.2億元。

圖：2022-2024年上半年TOP100企業(yè)拿地總額

數據來(lái)源：中指數據CREIS

2024年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額3801億元，同比下降35.8%，相較1-5月降幅繼續擴大。4-5月，土拍政策頻出，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極適應并調整戰略。一方面，對于優(yōu)勢地區的優(yōu)質(zhì)地塊，房企投資積極性較高，競爭也更加激烈。另一方面，對于性?xún)r(jià)比不高的地塊，房企拿地較為謹慎。

融資方面，房企融資規模同比仍下降。2024年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額約2822.9億元，同比下降26.1%；其中信用債同比下降21.9%，海外債下降54.8%，ABS下降33.3%。信用債為主要債券融資渠道，占比提升。信用債占比65.5%，同比提升4.2個(gè)百分點(diǎn)，在政策支持的影響下體現出了一定的融資韌性；海外債占比僅為1.8%，同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，融資渠道幾近關(guān)閉；ABS占比32.7%，同比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)。

整體來(lái)看，2024年上半年，雖然樓市政策不斷優(yōu)化，但政策顯效尚不明顯，企業(yè)銷(xiāo)售去化仍承壓。下半年，穩市場(chǎng)、去庫存政策有望繼續發(fā)力，在此背景下，一方面，企業(yè)應利用政策機遇，積極與地方政府對接去庫存，同時(shí)把握核心城市政策窗口期，加大營(yíng)銷(xiāo)力度促回款，并持續提高產(chǎn)品力，打造符合市場(chǎng)需求的“好房子”；另一方面，房企應順應時(shí)代發(fā)展，積極探索并確立新的發(fā)展模式，“輕重并舉”或是重要發(fā)展方向，企業(yè)應加強拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)機會(huì )，其中地方國資托底項目、保障性住房項目等具備較大代建空間，需積極把握代建機會(huì )。